ホームインスペクション(住宅診断)とは?

「欠陥住宅なのか?」「いつごろ、どの場所に、どれくらいの金額がかかるのか?」「あと何年くらいもつのか?」
ホームインスペクション(住宅診断)とは、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、費用などを検討し、アドバイスを行う専門業務のことです。

住宅の購入前や、ご自宅の売り出し前にホームインスペクションを行い、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。最近は、自宅の定期点検としての利用や不動産仲介会社が物件の状況を消費者に明らかにするために利用するケースも増えています。

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。

ホームインスペクション(住宅診断)を利用する理由とメリット

買主がホームインスペクション(住宅診断)を依頼する理由

・リスクヘッジ
・補修が必要な箇所が知りたい
・補修費用の目安が知りたい
・利害関係のない人から購入者目線で建物の情報を得たい

買主がホームインスペクション(住宅診断)をするメリット

・住宅に問題がないか、専門家がチェックするので安心して購入・居住することができます。
・「欠陥住宅」のリスクを避けられる。
・いつ頃、どこに、どのくらいのお金をかけてメンテナンスすればよいか、見通しをたてることができます。
・住宅の修繕箇所、改善点などについて、売主側にも根拠を持って知らせることができます。
・中立な立場で公正な診断を行うことができる。
・住宅の構造、設備など、本質的な性能がわかります。
・買主・住まい手の立場からみた報告やアドバイスを受けられます。

仲介会社・売主が依頼する理由

・売買後の、建物の不具合について買主とのトラブルを未然に防ぐ
・住宅のコンディションを明らかにして、買主に的確な情報を提供できる

デメリットをメリットに変える

・あらかじめ説明しておけば隠れた瑕疵にはならない
・契約中にわかると隠していたのかと誤解される
・契約後に指摘されると高い確率でトラブルになる

空き家は早期解決がポイント!

空き家になって放置しておくと

・周辺環境に悪影響!火災の発生を誘発するかも・・・
・防犯、防災の機能が低下・・・犯罪の温床になります。
・ゴミなどの不法投棄を誘発し、衛生上問題に。通学道路にも悪影響。
・野良猫・犬・ネズミやイタチなど小動物の棲家になります。
・強風や大雨、地震などによる建物の倒壊、瓦の落下などで二次被害が発生する可能性があります。

・空き家の瓦が落下し通行人にケガをさせた場合、空き家の所有者に賠償責任が生じます。
・住んでいる間から、家のお手入れや将来どう利用するか家族で話し合いましょう。
空き家にある家財道具の整理は?
家の権利は、所有者名義でしょうか?
隣地境界は確定していますか?
・空き家の管理と活用も大事なことです。
空き家の適正管理
空き家の活用
空き家の除却(解体)

管理・活用前に検討すべき事

1. 荷物整理

●空き家の活用(賃貸・売却)のネックは、家財や荷物
家財の整理処分には、エネルギーと時間、費用がかかります。「次の予定が決まったらしよう」と思っているうちに時間が過ぎ、何年も経ってしまうことになります。日頃から心がけましょう!

●空き家になったら、家財と荷物の整理に即取り掛かりましょう!
ご自身の時間と体力があるうちに始めておくと、費用は軽減できます。

●お仏壇や神棚など「魂」のあるものは・・・
お寺に預けるか、魂を抜いて頂く等、関係者で話し合っておきましょう。

2. 権利関係

●空き家の活用(賃貸、売却)する場合に避けて通れないのが、建物と土地の権利関係です。

・現所有者の名義になっていますか?
・共有名義の場合、売却や賃貸等の活用について合意されていますか?
・土地の場合、隣地との境界は確定されていますか?

3. インスペクション(既存住宅現況検査)

●空き家の管理の依頼や、賃貸や売却するためには、その前に現況を確認することが重要です。これをインスペクション(既存住宅現況検査)といいます。

●インスペクション(既存住宅現況検査)は、何を見るか、何処を見るかなどいろいろな種類があります。目的や調査のレベルは、専門家にご相談ください。

空き家の管理・活用

1. 管理

●家は人が住まなくなると、急に痛みがひどくなります。空き家を放置していると、雨漏りなどの建物の不具合や傷みの発見が遅れ、修理などの費用が嵩み、売却や賃貸が遠のき、却って修理などにお金がかかります。

●管理不全(管理放置)空き家にしないために、建物管理をしっかりしましょう!

●空き家が住宅所有者(親族等)のお住いの近くであれば、お住いの家同様、清掃や通風、通水等、週1回~月1回程度しましょう。

●空き家の管理を手掛けている事業者は、工務店・リフォーム店、不動産事業者、清掃業者や警備会社、植木屋等など多岐に渡っています。

●管理は、郵便ポスト管理、玄関周辺の清掃、植栽の管理、部屋の清掃、窓を開けての通風等作業メニューは様々で、当然費用も違ってきます。特に鍵を預けて家の中まで依頼する場合は、補償や保障、保証等がどうなっているか、お聞きしましょう。

2. 活用:賃貸

●空き家を「貸す」ことは事業です。自己居住とは全く違うことを認識しましょう。その為に安心安全な建物を提供することが基本です。

●耐震性能など安全に関する事柄は、インスペクションなどして確認しましょう。

●活用するには、リフォームは欠かせません。どこをどのようにリフォームするか、リフォーム工事費の負担をどうするのか?それをどのように改修するのか等、仲介事業者やリフォーム店と相談しましょう。

●用途変更により、デイサービス、シェアハウス、宿泊施設、店舗、事務所等、利用することが可能です。

●賃貸契約の種類は色々あります。
定期借家借地契約・・・期限を限って賃貸借契約を締結します。
パーシャル賃貸借契約・・・一部に荷物を置き、それ以外のスペースを貸し出す。
オブリース・・・事業者がオーナーから一括で借り上げ、転貸して運営。
不動産の証券化・・・債権にして多数の方に出資頂き、事業を行う方式

3. 活用:売却・購入

●購入された方は購入後、建物をそのまま住宅として使う場合
・既存適格住宅:建て替え可、リフォーム可。
・既存不適格:建て替え不可、リフォーム可。

●建物は解体して、改めて新しい建物を建築する場合

●土地として駐車場などで利用する場合

4. 除却(解体)

●管理不全等で建物の破損が酷く、倒壊の危険が大きい、リフォーム費用が新築以上かかる等で建物の活用が困難な場合や、土地を活用する場合は、建物を除却(解体)します。

●自治体によっては、除却(解体)費用の助成があります。各市町村にお問い合わせください。

●除却(解体)後の活用の有無を問わず、「除却」には、都市計画法、建築基準法、税法等から各助成・補助事業等、幅広い知識と情報が必要です。

●壊した建物は元には戻りません。空き家の除却(解体)は、十分検討してから実施しましょう。

賢い空き家相談、活用事業者のポイント

●空き家の管理、活用(賃貸・売却)、除却は、複数の専門事業者が関わります。的確なアドバイスや提案のためには、相談したいこと、課題、図面等、建物・土地に関する書類で情報提供して相談に臨みましょう。

●事業者との契約は、責任範囲も含めて、事前に契約書や覚書等で文書にして情報共有し、二次トラブルを防止しましょう!

●契約前に、必ず事業者の事務所を訪問する等して信頼できるか確認しましょう。

●空き家管理を依頼する事業者の契約メニューは、管理契約と請負契約があります。契約時に注意、確認しましょう。

●部屋の中に入っての作業は、家財があると破損、紛失、火事などの二次被害も想定した契約を締結しましょう。

空き家施工例

住まいの健康診断はどんなことをするの?

屋根調査、屋根裏調査、外壁調査、ベランダ調査、傾きなどの調査、床下調査、浴室調査など、各種空き家調査を行っています。

調査例は、下記をご覧下さい。

住まいの健康診断(インスペクション診断風景)屋根調査、屋根裏調査はこちら
住まいの健康診断(インスペクション診断風景)外壁調査、ベランダ調査、傾きなどの調査はこちら
住まいの健康診断(インスペクション診断風景)床下調査、浴室調査はこちら